农户持有老版《宅基地使用证》《集体土地使用证》，普遍存在“是否必须换发新版不动产权证”的疑问。本文结合现行法律法规及最新政策规定，明确换证相关要求、修正不严谨表述，为农户提供合规、易懂的实操指引。
一、核心结论：原宅基地权属证书合法有效，不实行强制统一换发
原《宅基地使用证》《集体土地使用证》不存在“过期失效”情形，其法律效力受法律保护。依据自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）明确规定，坚持“不变不换”原则，已依法颁发的宅基地权属证书，继续有效，无需强制换发新版不动产权证。
同时，《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》明确要求：不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求权利人更换不动产权属证书。
综上，在宅基地权属未发生买卖、继承、分户、房屋翻建等变动的情形下，原《宅基地使用证》《集体土地使用证》持续有效，权利人无需专门申请换发新证。
二、法定换发情形：出现下列情形，需同步换发不动产权证
虽不强制统一换证，但依据现行政策，出现下列任意一种情形，权利人在办理相关权属登记手续时，必须同步换发不动产权证，原旧证由登记部门依法收回注销后失效：
- 宅基地使用权发生依法转让（仅限本村集体经济组织成员之间，严禁城镇居民购买或变相购买）；
- 房屋所有权发生继承、赠与，导致不动产权利主体变更；
- 家庭分户、析产（如兄弟分家分割宅基地及房屋），导致不动产权利分割或主体变更；
- 房屋进行翻建、改建、扩建，导致房屋结构、面积发生改变，需重新确权登记；
- 宅基地权属信息（如权利人、面积、边界、用途）发生法定变更。
三、主动换发优势：为何建议符合条件的农户主动申请换证
原旧证虽合法有效，但新版不动产权证依据“房地一体”登记原则办理，在实务应用中优势显著，符合条件的农户，建议主动申请换发，进一步保障自身权益：
- 权属登记更完整：新版不动产权证实行宅基地使用权与房屋所有权“房地一体”登记，同步记载两项权利信息，彻底解决原旧证可能存在的“房证分离”问题，权属界定更清晰。
- 政务办理更高效：在拆迁补偿、继承过户、分户申请、房屋翻建审批、合法流转及权属纠纷处理等场景中，新版不动产权证权籍数据规范、效力统一，可大幅简化办事流程、减少申请材料，提升办理效率、降低争议风险。
- 权益保障更有力：换发新证时，登记部门会完成专业权籍调查，确权数据纳入不动产登记信息管理系统，宅基地权属边界、面积经实地勘测确认，可有效规避邻里权属纠纷，强化权利人的合法权益保护力度。
四、主动换证流程：手续、条件及相关要求
农户主动申请换发不动产权证，需符合法定条件、提交完整材料，按规范流程办理，全程无需委托中介，具体要求如下：
（一）换证基本条件
- 权利人属于本村集体经济组织成员，且符合《中华人民共和国土地管理法》及地方宅基地管理规定中的“一户一宅”要求；
- 宅基地权属清晰，无权属争议、无抵押登记、无司法查封等权利限制情形；
- 原《宅基地使用证》或《集体土地使用证》真实、合法、有效，无涂改、伪造等瑕疵；
- 宅基地上房屋符合乡村规划及宅基地管理相关规定，无违法违规建设、超占超建等情形（历史遗留问题按现行政策分类处理）。
（二）需提交的材料
- 权利人及家庭成员的身份证、户口本（原件及复印件，复印件建议提前准备2份，供登记部门存档）；
- 原《宅基地使用证》或《集体土地使用证》（原件，换发新证后由不动产登记部门依法收回注销）；
- 村委会出具的合规证明：明确载明权利人系本村集体经济组织成员、符合“一户一宅”要求、宅基地权属无争议（无审批手续的老宅，需补充村集体确认的《合法使用证明》及相关佐证材料）；
- 《不动产登记申请书》（可在当地不动产登记窗口领取，由权利人现场填写，窗口工作人员提供指导）；
- 权籍调查表、宗地图、房屋平面图（由乡镇自然资源所统一组织免费测绘，部分地区采用卫星遥感勘测，无需农户自行准备）。
（三）办理流程
1. 申请初审：权利人携带全部材料向本村村委会提交换证申请，村委会对材料完整性、合规性进行初审，初审通过后在村内指定场所公示，公示期不少于7个工作日，公示无异议的，村委会盖章确认；
2. 实地核查：村委会将相关材料上报至乡镇自然资源所，工作人员对宅基地、房屋进行实地核查、勘测，确认四邻边界，审核“一户一宅”合规性及房屋建设合法性；
3. 审核公告：乡镇审核通过后，将材料提交至县级不动产登记中心，中心完成最终审核，审核通过后按规定在登记机构门户网站及不动产所在地公示，公告期不少于15个工作日（公告所需时间不计入办理周期）；
4. 领证注销：公告无异议的，县级不动产登记中心制作不动产权证书，权利人凭身份证到窗口领取新证，原旧证同步收回注销。
（四）费用与办理时限
- 费用标准：宅基地确权登记、旧证换发新证全程免费，仅收取不动产权证书工本费10元/本（符合现行收费政策，无任何额外收费项目）；
- 办理时限：正常办理周期为15—30个工作日，具体时长因各地政务办理效率略有差异，部分试点地区可缩短至12—20个工作日，权利人可提前咨询当地不动产登记中心。
五、合规提醒：避坑要点及注意事项
- 原旧证效力：原《宅基地使用证》《集体土地使用证》无有效期限制，在宅基地权属未发生变动、未换发新证的情形下，长期受法律保护，无需专门为“换证”办理相关手续；
- 主动换证建议：虽不强制换证，但新版不动产权证在拆迁补偿、继承过户、翻建审批等场景中权益保障更充分，条件允许的，建议权利人尽早主动申请换发；
- 违规收费警示：换证仅收取10元证书工本费，任何单位或个人以“手续费、服务费、测绘费”等名义收取额外费用的，均属于违规行为，权利人可拒绝缴纳，并向当地自然资源主管部门或纪检监察部门举报。
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